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Question-réponse
Vérifié le 05/03/2020 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
L'encadrement des loyers consiste à limiter l'évolution du loyer d'un logement loué vide ou meublé dans certaines zones géographiques, dites zone tendues. Au sein des communes concernées, la ville de Paris fait exception depuis le 1
Seules les villes situées en zone tendue sont concernées par l'encadrement des loyers.
Simulateur
Vérifier si un logement est situé en zone tendue
Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre
Dans ces villes, le loyer d'un logement (vide ou meublé) utilisé comme résidence principale par le locataire est plafonné :
À savoir
certains logements ne sont pas soumis à l'encadrement des loyers, mais doivent respecter des règles spécifiques : logement loi de 1948, logement conventionné par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), logement HLM et location de tourisme.
Lorsque le logement est mis en location pour la 1
Lorsque le bail se renouvelle (personne ne donne son préavis), le propriétaire peut augmenter le loyer s'il est manifestement sous-évalué, sous réserve de respecter certaines limites.
Lorsque le logement est remis en location (avec un nouveau bail au nom d'un nouveau locataire), les règles à respecter dépendent du délai pendant lequel le logement est resté non-loué (plus ou moins de 18 mois).
Le nouveau loyer ne peut pas dépasser le montant du loyer payé par l'ancien locataire.
Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le bailleur peut l'augmenter de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) pour fixer le nouveau loyer.
Dans 2 cas, le nouveau loyer peut être fixé au-delà de la variation de l'IRL :
Le bailleur peut fixer librement le montant du loyer qu'il souhaite appliquer.
À Paris, le loyer d'un logement vide ou meublé dont le contrat de bail est signé ou renouvelé après le 30 juin 2019 est encadré au moyen de loyers de référence. Ces montants sont fonction du type de la location (vide ou meublée), du nombre de pièces et de l'époque de construction du logement.
Sont exclus de l'encadrement des loyers : les logements conventionnés par l'Anah, les logements soumis à la loi de 1948, les logements HLM, les locations de tourisme et les sous-location.
Montant du loyer de base
Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) :
Simulateur
Estimer les loyers de référence pour un logement situé à Paris (bail signé depuis juillet 2019)
Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France
Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire (action en diminution de loyer).
Cette proposition doit être adressée au propriétaire :
La proposition rédigée par le locataire doit :
Loyer de référence et loyer de référence majoré
Le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces, ...), doivent être mentionnés dans le contrat de location.
Simulateur
Estimer les loyers de référence pour un logement situé à Paris (bail signé depuis juillet 2019)
Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France
Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.
Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception du courrier du locataire.
En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.
Principe
Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.
Contestation
Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.
À savoir
en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible.
Procédure
Au moins 6 mois avant le terme du bail, le propriétaire informe le locataire du nouveau loyer. Le nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas être supérieur au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.
Simulateur
Estimer les loyers de référence pour un logement situé à Paris (bail signé depuis juillet 2019)
Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France
À savoir
lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour le terme du bail.
La notification doit être adressée au locataire :
La notification rédigée par le propriétaire doit :
Contestation
Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer. Il doit pour cela fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :
Ces références de loyers sont consultables sur le site de l'Observatoire des loyers en agglomération parisienne .
En cas de désaccord ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation.
Si le désaccord persiste en dépit de l'action de la commission de conciliation, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant le terme du contrat de location.
Attention :
si le juge n'est pas saisi avant le terme du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le bailleur peut l'augmenter de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) pour fixer le nouveau loyer.
Application de la hausse du loyer
La hausse de loyer est étalée :
Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :
Par exemple, si le bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel (hors charges) appliqué au précédent locataire est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :
Si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base.
2 conditions cumulatives sont à respecter :
Simulateur
Estimer les loyers de référence pour un logement situé à Paris (bail signé depuis juillet 2019)
Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France
La proposition doit être adressée au propriétaire :
La proposition rédigée par le locataire doit :
Si le propriétaire oppose un refus au locataire ou s'il ne lui répond pas, le locataire dispose d'un recours, à la condition de le faire au plus tard 4 mois avant le terme du bail.
4 mois avant le terme du bail,le locataire doit saisir la commission de conciliation. Si aucun accord n'est trouvé en dépit de l'intervention de la commission, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection avant le terme du bail.
Attention :
si le locataire ne saisit pas le juge avant le terme du bail, le contrat de location sera reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le bailleur peut l'augmenter de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) pour fixer le nouveau loyer.
Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas :
Mais dans chacun de ces cas, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Simulateur
Estimer les loyers de référence pour un logement situé à Paris (bail signé depuis juillet 2019)
Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France
Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire. Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.
Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Simulateur
Estimer les loyers de référence pour un logement situé à Paris (bail signé depuis juillet 2019)
Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France
Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :
À noter
le montant du loyer acquitté par le dernier locataire doit figurer au sein du contrat de location.
Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, si le propriétaire a financé des travaux :
Ces travaux doivent :
Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté de 15 % du montant des travaux TTC, dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Simulateur
Estimer les loyers de référence pour un logement situé à Paris (bail signé depuis juillet 2019)
Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France
Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :
Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si des travaux d'amélioration ont été réalisés :
Le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Simulateur
Estimer les loyers de référence pour un logement situé à Paris (bail signé depuis juillet 2019)
Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France
Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :
Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.
Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.
Cette augmentation ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre :
Le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Simulateur
Estimer les loyers de référence pour un logement situé à Paris (bail signé depuis juillet 2019)
Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France
Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :
Principe
Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.
Contestation
Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.
À savoir
en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible.
Montant du loyer de base
Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) :
Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut faire une action en diminution de loyer.
Simulateur
Estimer les loyers de référence pour un logement situé à Paris (bail signé depuis juillet 2019)
Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France
Loyer de référence et loyer de référence majoré
Le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie du logement, doivent être mentionnés dans le contrat de location.
Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.
Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception du courrier du locataire.
En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement dans les 2 mois suivants pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.
Principe
Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.
Contestation
Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.
À savoir
en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible.
À Lille, Hellemmes et Lomme, le loyer d'un logement vide ou meublé dont le contrat de location est signé ou renouvelé après le 29 février 2020 est encadré au moyen de loyers de référence définis par arrêté préfectoral. Ces loyers de référence dépendent du type de la location (vide ou meublée), du nombre de pièces et de l'époque de construction du logement.
Sont exclus de l'encadrement des loyers : les logements conventionnés par l'Anah, les logements soumis à la loi de 1948, les logements HLM, les locations de tourisme et les sous-location.
Loyer de base
Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) :
Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire (action en diminution de loyer).
Cette proposition doit être adressée au propriétaire :
La proposition rédigée par le locataire doit :
Formulaire
Calculer le loyer de référence d'un logement à Lille, Hellemmes ou Lomme (bail signé depuis mars 2020)
Ministère chargé de l'environnement
Loyers de référence
Les montants du loyer de référence et du loyer de référence majoré doivent être mentionnés dans le contrat de location.
Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.
Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception du courrier du locataire.
En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement dans les 2 mois suivants pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.
Principe
Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.
Contestation
Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.
À savoir
en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible.
Procédure
Au moins 6 mois avant le terme du bail, le propriétaire informe le locataire du nouveau loyer. Le nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas être supérieur au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.
Formulaire
Calculer le loyer de référence d'un logement à Lille, Hellemmes ou Lomme (bail signé depuis mars 2020)
Ministère chargé de l'environnement
À savoir
lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour le terme du bail.
La notification doit être adressée au locataire :
La notification rédigée par le propriétaire doit :
Contestation
Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer. Il doit pour cela fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :
Ces référence de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers .
En cas de désaccord ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation.
Si le désaccord persiste en dépit de l'action de la commission de conciliation, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant le terme du contrat de location.
Attention :
si le juge n'est pas saisi avant le terme du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le bailleur peut l'augmenter de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) pour fixer le nouveau loyer.
Application de la hausse du loyer
La hausse de loyer est étalée :
Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :
Par exemple, si le bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel (hors charges) appliqué au précédent locataire est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :
Si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base.
2 conditions cumulatives sont à respecter :
Formulaire
Calculer le loyer de référence d'un logement à Lille, Hellemmes ou Lomme (bail signé depuis mars 2020)
Ministère chargé de l'environnement
La proposition doit être adressée au propriétaire :
La proposition rédigée par le locataire doit :
Si le propriétaire oppose un refus au locataire ou s'il ne lui répond pas, le locataire dispose d'un recours, à la condition de le faire au plus tard 4 mois avant le terme du bail.
4 mois avant le terme du bail,le locataire doit saisir la commission de conciliation. Si aucun accord n'est trouvé en dépit de l'intervention de la commission, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection avant le terme du bail.
Attention :
si le locataire ne saisit pas le juge avant le terme du bail, le contrat de location sera reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le bailleur peut l'augmenter de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) pour fixer le nouveau loyer.
Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas :
Mais dans chacun de ces cas, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Formulaire
Calculer le loyer de référence d'un logement à Lille, Hellemmes ou Lomme (bail signé depuis mars 2020)
Ministère chargé de l'environnement
Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire. Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.
Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Formulaire
Calculer le loyer de référence d'un logement à Lille, Hellemmes ou Lomme (bail signé depuis mars 2020)
Ministère chargé de l'environnement
Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :
À noter
le montant du loyer acquitté par le dernier locataire doit figurer au sein du contrat de location.
Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, si le propriétaire a financé des travaux :
Ces travaux doivent :
Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté de 15 % du montant des travaux TTC, dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Formulaire
Calculer le loyer de référence d'un logement à Lille, Hellemmes ou Lomme (bail signé depuis mars 2020)
Ministère chargé de l'environnement
Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :
Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si des travaux d'amélioration ont été réalisés :
Le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Formulaire
Calculer le loyer de référence d'un logement à Lille, Hellemmes ou Lomme (bail signé depuis mars 2020)
Ministère chargé de l'environnement
Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :
Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.
Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.
Cette augmentation ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre :
Le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Formulaire
Calculer le loyer de référence d'un logement à Lille, Hellemmes ou Lomme (bail signé depuis mars 2020)
Ministère chargé de l'environnement
Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :
Principe
Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.
Contestation
Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.
À savoir
en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible.
Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Formulaire
Calculer le loyer de référence d'un logement à Lille, Hellemmes ou Lomme (bail signé depuis mars 2020)
Ministère chargé de l'environnement
Les montants du loyer de référence et du loyer de référence majoré doivent être mentionnés dans le contrat de location.
Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.
Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception du courrier du locataire.
En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement dans les 2 mois suivants pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.
Le locataire peut faire une action en diminution de loyer si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail dépasse le loyer de référence majoré.
Le loyer de référence majoré à prendre en considération est celui en vigueur à la date de signature du bail.
Principe
Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.
Contestation
Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.
À savoir
en cas de bail mobilité, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible.
Simulateur
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Liste des communes concernées par l'encadrement des loyers (accès en annexe)
Encadrement des loyers (règles générales)
Logement vacant moins de 18 mois
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs : article 17-2
Loyer sous-évalué : réévaluation au renouvellement du bail
Encadrement des loyers : règles en cas d'arrêté préfectoral
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs : article 17
Zonage à appliquer (I)
Logement
Montant du loyer à Lille (Hellemmes et Lomme)
Logement
Observatoire des loyers - Agglomération parisienne
Ministère chargé du logement
Observatoires des loyers - Réseau des observatoires locaux
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