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Fiche pratique

Montant du loyer d'un logement du secteur privé

Vérifié le 21 juin 2019 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Le loyer des logements loués vides ou meublés est en principe librement fixé par le propriétaire. Toutefois, les communes situées en zone tendue sont soumises à l'encadrement des loyers. Dans ces villes, le loyer d'un logement utilisé comme résidence principale par le locataire est plafonné lors de la remise en location du logement (cas d'un nouveau locataire) et lors du renouvellement du bail (cas du même locataire). Attention, Paris fait l'objet de règles spécifiques.

Dans les communes situées en zone tendue, les loyers des logements vides ou meublés sont encadrés.

Ne sont toutefois pas concernés les logements conventionnés par l'Anah, les logements soumis à la loi de 1948, les logements HLM, les locations de tourisme et les sous-locations.

Le loyer est librement fixé par le propriétaire.

Le propriétaire peut réviser le loyer 1 fois par an à la condition qu'une clause inscrite dans le bail le prévoit.

Si le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur peut proposer au locataire un nouveau loyer, en respectant une procédure précise.

Après moins de 18 mois d'inoccupation

Le loyer d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois de vacance peut être augmenté sous réserve de respecter certaines limites :

S'il n'y a pas eu de travaux effectués après le départ du précédant locataire et lorsque le niveau de loyer autrefois appliqué n'est pas sous-évalué, le montant du nouveau loyer est limité :

  • au dernier loyer appliqué au précédent locataire si une révision est intervenue au cours des 12 derniers mois,
  • à la variation de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.

Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :

  • en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape préalable à la saisine du juge),
  • puis, en cas d'échec, en saisissant la commission départementale de conciliation dont dépend le logement (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
  • puis, en cas d'échec, devant le juge du tribunal d'instance dont dépend le logement (le recours à un avocat n'est pas obligatoire).

 À noter

le montant du loyer acquitté par le dernier locataire doit figurer au sein du contrat de location.

  • Le nouveau loyer peut être fixé au-delà de la variation de l'IRL si le bailleur a financé des travaux :

    • d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges),
    • ou de mise aux normes de décence du logement loué.

    Ces travaux doivent avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, dans les parties communes ou privatives, et leur coût doit couvrir au moins 50% de la dernière année de loyer (hors charge).

    Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédant locataire peut être augmenté de 15% du montant des travaux TTC.

    Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :

    • en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape préalable à la saisine du juge),
    • puis, en cas d'échec, en saisissant la commission départementale de conciliation dont dépend le logement (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
    • puis, en cas d'échec, devant le juge du tribunal d'instance dont dépend le logement (le recours à un avocat n'est pas obligatoire).
  • Le nouveau loyer est fixé librement si :

    • des travaux d'amélioration ont été menés pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer,
    • depuis moins de 6 mois.

    Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :

    • en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape préalable à la saisine du juge),
    • puis, en cas d'échec, en saisissant la commission départementale de conciliation dont dépend le logement (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
    • puis, en cas d'échec, devant le juge du tribunal d'instance dont dépend le logement (le recours à un avocat n'est pas obligatoire).

Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.

Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne doit pas excéder 50% de la différence entre :

  • le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables,
  • et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois.

Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :

  • en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape préalable à la saisine du juge),
  • puis, en cas d'échec, en saisissant la commission départementale de conciliation dont dépend le logement (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
  • puis, en cas d'échec, devant le juge du tribunal d'instance dont dépend le logement (le recours à un avocat n'est pas obligatoire).

Après plus de 18 mois d'inoccupation

Le loyer est librement fixé par le propriétaire.

Le propriétaire peut réviser le loyer 1 fois par an à la condition qu'une clause inscrite dans le bail le prévoit.

Dans une commune non soumise à l'encadrement des loyers, les règles de fixation du loyer d'un logement vide ou meublé diffèrent lorsque le logement est mis en location (nouveau locataire) ou lorsque le bail est renouvelé (même locataire).

Les loyers des logements soumis à la loi de 1948 ou conventionnés Anah font l'objet de plafonds spécifiques.

Le bailleur peut fixer librement le montant du loyer qu'il souhaite appliquer, qu'il s'agisse d'un logement vide ou meublé.

  À savoir

si le logement loué est d'une surface inférieure ou égale à 14 m², le bailleur peut dans certains cas être redevable de la taxe annuelle sur les loyers élevés.

Le propriétaire peut réviser le loyer 1 fois par an à la condition qu'une clause inscrite dans le bail le prévoit.

Si le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur peut proposer au locataire un nouveau loyer, en respectant une procédure précise.

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Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre

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